За чей счет происходит замена окон в муниципальной квартире

Кто обязан менять окна в муниципальной квартире, в которой горожанин проживает по договору социального найма.

В редакцию обратился житель города Шахты Леонид Бычков. Он пытается добиться от администрации города, чтобы в муниципальной квартире, в которой он проживает по договору социального найма, поменяли деревянные окна на новые, пластиковые. Старым рамам уже более 54 лет. Горожанин ссылается на ВСН (ведомственные строительные нормы) 58-88 и «Положение об организации и проведении реконструкции ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального (и социально-культурного) назначения». Там указано, что окна нужно менять хотя бы раз в 50 лет.

Все юридические тонкости этого вопроса разъясняет адвокат Дементий Подольский

На ком замена окон

Объем прав и обязанностей сторон по социальному найму жилья регулируется главой 8 Жилищного кодекса РФ.

В нашем случае также применимы Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" и приказ Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями".

Статьи 65 и 67 Жилищного кодекса РФ указывают, что наймодатель (муниципальная администрация) жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. В свою очередь наниматель (жилец) квартиры обязан, в том числе, проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Таким образом, жилец имеет право требовать проведения только капитального ремонта жилого помещения.

Перечень работ, который входит в объем капитального ремонта указан в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Такой вид работ, как замена окон в данный перечень не входит. Но этот перечень является примерным.

Однако, в настоящее время все договоры социального найма заключаются  по форме типового договора социального найма жилого помещения. В этой типовой форме прямо указана обязанность нанимателя производить замену окон и дверей самостоятельно.

Мнение Верховного суда

Относительно данных требований типового договора дважды высказывался Верховный суд РФ. Указано, что замена окон относится к текущему ремонту помещения, т.е. является обязанностью жильцов-нанимателей.

Таким образом, позиция Верховного суда является в данном вопросе окончательной и обязательной к применению, т.е. менять окна должны наниматели.

Взгляд юриста

Однако, в качестве теоретических рассуждений, я готов подискутировать на эту тему.

Согласно п. 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) входят:

• замена или восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций;
• замена или восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов;
• замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы или восстановление указанных элементов.

Согласно п. 24 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и эстетические функции.

Окно подпадает под определение строительной конструкции как минимум по двум признакам: это ограждающая конструкция и несет в себе эстетическую нагрузку.

Таким образом, замена окон должно входить в перечень работ по капитальному ремонту.

Но, это частное мнение юриста, которое перебивается судебными актами Верховного суда, а если наниматель подписал типовую форму договора, то он добровольно принял на себя обязанность по самостоятельной замене окон.

Попытка — не пытка

И позволю себе еще одно теоретическое отступление: самостоятельно поменяв окна, можно попытаться потребовать какую-либо компенсацию от собственника.

Например, в квартире стояли старые деревянные рамы, а наниматель поставил новые металлопластиковые окна. Это называется улучшением помещения. Можно попытаться взыскать с муниципалитета разницу в стоимости новых деревянных рам и новых металлопластиковых окон. Однако, есть нюанс, на улучшение состояния помещения наниматель должен получить разрешение у собственника, а получить разницу в стоимости можно только после прекращения договора найма и возвращения квартиры из пользования.

Автор: Надежда Фоломкина.