Покупка квартиры у родственников: когда сделку могут признать недействительной

Приобретение жилья у родственников, особенно близких – родителей, бабушек, дедушек, братьев и сестер – довольно распространенная история. Однако, сделку могут признать ничтожной, а договор купли-продажи аннулировать.

Кто может оспорить

В ситуации с покупкой жилья у близких родственников речь идет не только о стандартных рисках оспаривания сделки в лице неучтенных наследников, отказников от приватизации и кредиторов продавца-банкрота. Такие сделки находятся под пристальным контролем налоговой инспекции, органов опеки и банков. 
Особенно следят за сделками с заниженной стоимостью недвижимости - более чем на 20–30% от рыночной и при расчетах наличными, которые никак нельзя отследить. Такой договор купли-продажи могут признать ничтожными и оспорить в суде. Кроме того, налоговая служба внимательно относится сделкам, когда после продажи недвижимости близкому родственнику гражданин пытается оформить налоговый вычет. Органы опеки и попечительства подключаются к приобретению жилья, если в сделке участвуют дети до 18 лет, используется материнский капитал или жилищный сертификат. 

Ограничения 

Законом прямо не запрещено приобретать недвижимость у родных, однако по госпрограммам имеются ограничения. 
Прежде всего, с точки зрения нормативных актов близкими родственниками считаются:
- родители и дети – родные и усыновленные;
- дедушки, бабушки и их внуки,
- братья и сестры,
- супруги в зарегистрированном браке.
Касательно программ господдержки, нельзя использовать «Семейную ипотеку» для покупки квартиры у взаимозависимых лиц: родителей, детей, супругов, братьев, сестер. В случае, если в сделке задействован материнский капитал нельзя покупать жилье у супруга, так как ребенок, который становится обязательным совладельцем, будет стороной сделки со своим родителем, что противоречит закону. 
Данные ограничения ввели, чтобы предотвратить фиктивные сделки и обналичивание средств материнского капитала.
Касаемо налогового вычета за покупку квартиры есть важный нюанс: если внук или внучка покупает квартиру у бабушки или дедушки, то оформить вычет можно, так как согласно статье 105.1 Налогового кодекса, стороны не считаются взаимозависимыми. А вот если родной или усыновленный ребенок покупает жилье у родителей или брат у сестры, то вычет не положен.

Порядок действий

В случае покупки недвижимости без господдержки, все предельно просто:
- нужно заключить договор купли-продажи;
- провести оплату банковским переводом;
- зарегистрировать переход права собственности в Росреестре;
- уведомить управляющую компанию и налоговую о смене собственника.
Однако, если при покупке используются программы поддержки - маткапитал, жилищный сертификат, льготная ипотека - важно:
- проверить, подходит ли под условия программы объект и собственник;
- заключить договор купли-продажи;
- прописать в договоре источник средств;
- использовать только безналичный расчет;
- сохранить все документы и выписки.