Как правильно проверить документы перед покупкой недвижимости

Как правильно проверить доку менты перед покупкой недвижимости. 

Чистота сделки

Во время покупки недвижимости  можно нарваться на мошенников, и столкнуться с законными претендентами на собственность после покупки. Так называемая «чистота сделки», то есть проверка документов лежит на совести самого покупателя, ни риелтор, ни банк, ни даже нотариус не даст гарантии, что проблем не возникнет с недвижимостью в будущем. Каждый из специалистов действует в поле своих интересов, а покупателю придется проявить внимательность, чтобы потом не бороться с последствиями.

Документы для проверки

Первое, что нужно проверить - это документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это Выписка из ЕГРН или Титул - Свидетельство о праве собственности на квартиру. Именно в этом документе кратко описывается кто, чем, и на основании чего владеет.

Титулы могут отличаться визуально, а с 2016 года Росреестр их не выдает – все данные отражаются только в выписке их ЕГРН. Однако, если продавец владеет жилплощадью долго, то необходимо запросить оригинал Титула и свежую выписку и сравнить данные в этих двух документах – они должны быть идентичными. 

Красными флагами, которые должны насторожить покупателя, являются:

- несовпадение реальных и регистрационных данных о квартире и о правообладателях. Если произошла техническая ошибка, продавцу необходимо исправить данные до сделки;

- в сведениях из ЕГРН обнаружена пометка о том, что предыдущая сделка была оформлена без необходимого согласия третьего лица. Это делает сделку незаконной; 

- право собственности продавцом получено недавно. Мошенники быстро перепродают квартиры по заниженным ценам, чтобы скрыть аферу по предыдущей сделке. Кроме того, наследственная квартира при быстрой продаже потенциально содержит проблему с наследниками, не успевшими вступить в свои права. После покупки такой квартиры это станет головной болью покупателя.

Далее проверяем документ-основание права собственности продавца.

Казалось бы, какая разница, на каком основании имеется право собственности, если оно зарегистрировано в Росреестре? Однако любое право может быть оспорено и признано ничтожным, как и все последующие сделки с недвижимостью. В этом случае есть риск остаться и без жилья и без денег. 

Право собственности и право пользования. 

Собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования. Но сюрприз кроется в том, что не собственники тоже имеют право проживания в ней.

Есть несколько категорий таких правообладателей:

- непосредственно собственники квартиры;

- лица, прописанные в квартире;

- лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу;

- рентополучатели;

- лица по договору найма или безвозмездного пользования.

Важно понимать, что некоторые из этих категорий имеют право пожизненного проживания в квартире, вне зависимости от ее собственника – выписать, выгнать на улицу, сменить замки собственник не имеет права. 

Кроме того, если собственник квартиры является руководителем юридического лица, то по закону он мог зарегистрировать его по своему домашнему адресу. Этот момент также необходимо проверить через налоговую службу.

Долги по ЖКУ

За неуплату коммунальные услуги могут отключить, а возобновят подачу только после уплаты долгов и штрафа. Причем, счет по долгам могут предъявить и новому собственнику квартиры. Формально он не обязан платить долги, и может подать в суд на коммунальщиков, но проблем легче избежать, чем бороться со службой ЖКХ после приобретения жилья.

У продавца, прежде всего, необходимо запросить выписку из финансово-лицевого счета квартиры. Кроме того, необходимо перед сделкой запросить свежую Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В случае, если таковые нашлись, они должны быть погашены до сделки купли-продажи. Важно понимать, что долги за капитальный ремонт дома и за электричество могут отражаться в отдельных справках, поэтому при обзоре задолженностей необходимо быть очень внимательными.

Автор: Надежда Фоломкина