Покупка подаренной квартиры: как не потерять недвижимость

Казалось бы, сделка дарения – один из самых надежных способов передачи недвижимости. Однако спешить с покупкой жилья у одариваемого не стоит. Тут могут скрываться и споры с наследниками, и с кредиторами банкрота, и с налоговой.

Риски 

Несмотря на то, что у юристов приобретение у продавца подаренной ему квартиры не входит в разряд опасных сделок, покупателю необходимо быть настороже. Ведь имеются определенные риски с такой недвижимостью. Тут стоит учитывать следующее:
- возможность отмены дарения;
- требование о выделении супружеской доли;
- оспаривание дарственной наследниками или в рамках банкротства;
- признание сделки фиктивной, дабы уйти от налогов.

Отмена дарения 

Согласно статье 578 Гражданского кодекса РФ, даритель может отменить уже совершенное дарение, если одаряемый совершил покушение на жизнь его или членов его семьи. Каким бы невероятным не казалось это основание, но именно по нему проходит большинство отмен дарения. Кроме того, если в договоре дарения указано, что основанием для его отмены будет являться смерть одаряемого, то дарение также будет отменено. Поэтому перед покупкой квартиры необходимо внимательно изучить непосредственно сам договор.
Кроме того, наследники дарителя могут требовать возврата квартиры в наследственную массу, если сочтут, что дарение было незаконным. Чаще всего, они опираются на статьи 177, 178, 179 Гражданского кодекса РФ, уверяя, что даритель на момент подписания договора не понимал значения своих действий, находился под давлением или был введен в заблуждение.
Арбитражный управляющий может оспорить сделку как совершенную в ущерб кредиторам, если после дарения даритель был объявлен банкротом. В этом случае квартира может вернуться в конкурсную массу, а покупатель - остаться без недвижимости и с малыми шансами вернуть деньги.
Кроме того, дарение может оказаться фиктивной сделкой, чтобы уйти от налогов или обойти право преимущественного выкупа доли. В этом случае договор признается недействительным, а покупатель столкнется с изъятием жилья.

Как проверять 

Чтобы максимально уйти от рисков, перед покупкой подаренной квартиры, нужно запросить и проверить документы по списку:
- расширенная выписка из ЕГРН: в ней отражена законность регистрации права собственности и наличие/отсутствие обременений;
- основание перехода права. Необходимо внимательно изучить сам договор дарения, в частности пункт об отмене дарения;
- психолого-психиатрическое обследование дарителя. Важно чтобы оно было, дабы обезопасить себя от претензий наследников;
- режим собственности. Если подаренная квартира была приобретена в браке, то на дарение должно быть согласие второго супруга;
- наличие банкротства дарителя. Это можно сделать через ЕФРСБ: по запросу будет видно, проводилась ли процедура банкротства.